"집값은 1억2500만원, 전셋값은 1억5000만원"…지방 곳곳 '마이너스 갭투자' 속출

계약갱신청구권 등 임대차법 개정 따른 전세난 심화 영향
'깡통전세' 우려도 커져…보증금 회수 문제 불거질 수도

지방 곳곳에서 전셋가격이 매매가격보다 비싼 '마이너스 갭투자' 사례가 잇따르고 있다. 외지인이 사들인 아파트를 웃돈을 붙여 전세로 내놓아도 현지 임대 수요가 많아 거래가 이뤄지고 있는 것이다. 계약갱신청구권(2+2)과 전월세상한제(5% 제한) 등의 임대차법 개정 여파로 전세난 이 심화된 영향으로 풀이된다.

17일 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 올해 3월부터 현재까지 경남 김해시(143건)·경북 구미시(136건)·충남 천안시 서북구(136건) 등 지방 각지에서 마이너스 갭투자가 이뤄지고 있다. 아파트 매매 후 직접 거주하지 않고 임대목적으로 전월세를 내놓은 계약들이다.

경남 김해시 진영읍 '그린힐타운' 전용 80.72㎡ 6층의 경우 지난달 5일 1억2500만원에 매매된 직후 동일 매물이 다음날 6일 1억5000만원에 전세계약이 성사됐다. 전셋값이 매매가격보다 2500만원 높은 것이다. 또 작년 8월 1억500만원 매매된 경남 김해시 구산동 '구산주공4단지' 전용 49㎡ 4층은 이달 10일 1억1000만원에 신규 전세 세입자를 찾았다. 

충남 천안시 두정동 '우성아파트' 전용 59㎡ 12층의 경우 2020년 2월 1억2950만원 매매됐으며, 이달 11일 1억4700만원에 전세 계약이 체결됐다. 경북 구미시 구평동 부영2단지 전용 80㎡ 10층은 올해 3월 1억6000만원에 매매됐으며, 이달 7일 1억7500만원에 전세 계약이 이뤄졌다.

서울 영등포구 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 단지. <사진=연합뉴스>

이들 지역은 외지인 매매거래 비중이 높은 것으로 나타났다. 천안시 서북구의 경우 지난 3월 전체 거래 576건 중 외지인은 267건, 서울인은 65건이었다. 경남 김해시는 지난 3월 전체 거래 660건 중 외지인 220건, 서울인 22건으로 나타났다. 경북 구미시는 지난 3월 전체 거래 503건 중 외지인 167건과 서울인 8건이었다.

업계는 이들 지역에 외지인 투자가 몰렸고, 임대차법에 따른 전세난이 맞물린 결과라고 분석하고 있다. 하지만 이런 거래들은 계약 만료 시 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 이른바 '깡통전세' 우려가 크다.

한국부동산원에 따르면 지난 3월 기준 지방 아파트의 전세가율은 73.7%로, 수도권 63.6%보다 10.1% 높다. 서울은 57.2%였다. 전세가율은 주택매매가격 대비 전세가격의 비율로, 통상적으로 전세가율이 70%을 넘어서면 위험할 수 있다는 평가가 나온다. 주택가격이 떨어지고 경매까지 집행될 시 원금 손실 가능성이 있어서다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "갭 투자자의 경우 지역에 관계없이 보유금액으로 살 수 있는 아파트를 찾아내 투자하고 수익만 챙기면 된다"며 "원격지 갭투자는 일종의 서울로 가기 위한 경유지 투자일 뿐, 그렇다면 지역도 별로 의미가 없어진다. 과거보다 탈서울 주택 구입이 늘고 있는 것은 이 같은 갭투자의 증가와 맞물려 있다"고 설명했다.

한 부동산 업계 관계자는 "서울 등 수도권 지역에 대한 규제가 강화되자 전국 비규제지역 중심으로 돈이 몰리는 것으로 볼 수 있다"며 "세입자 입장에서는 재계약 시점에서 전세 시세에 따라 보증금 회수가 쉽지 않을 가능성도 염두에 둬야 한다"고 말했다.

[CEO스코어데일리 / 성희헌 기자 / hhsung@ceoscore.co.kr]

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