양도세 중과 1년 중단…매매시장 활성화 될까

서울 아파트 매물 5만7935건…한 달 전보다 10.4% 증가
10일부터 1년간 중과없이 최고 45% 기본세율로 처분 가능
실거래 연결은 미지수…"처분 여의치 않으면 증여로 눈 돌릴 것"

윤석열 정부가 출범한 10일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과조치가 1년간 배제된다. 이에 따라 주택을 2년 이상 보유한 다주택자는 중과세율을 적용받지 않고 최고 45%의 기본세율로 주택 처분이 가능하다. 

정부는 양도세 중과 중단으로 다주택자의 매물이 시장에 풀려 집값 안정에 기여할 것으로 기대하고 있다. 하지만 시장에서는 다주택자 보유 물량이 실제 거래로 이어질지에 대해서는 확신하지 못하는 분위기다. 최근 매물이 조금씩 늘고 있으나, 집값 하락에 따른 관망 분위기가 짙어 거래가 활발하지 않을 가능성이 높기 때문이다.

11일 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 5만7935건으로 한 달 전 5만2460건보다 5475건(10.4%) 증가했다. 전년 동기 4만6920건에 비해서는 1만1015건(23.5%) 늘어난 수치다.

이 기간 서울 금천구가 1087건에서 1205건으로 10.8% 늘며 증가율이 가장 높았다. 이어 도봉구(10.0%)·관악구(9.0%)·중구(8.3%)·영등포구(8.2%)·종로구(8.0%)·마포구(7.5%) 순으로 매물 증가 폭이 컸다. 양도세 중과가 풀리는 10일부터 1년 안에 팔기 위해 매물을 내놓고 매수자의 반응을 지켜보려는 수요가 늘어난 영향으로 풀이된다. 

양도세 중과 1년 중단 시행으로 주택을 2년 이상 보유한 다주택자는 최고 45%의 기본세율(지방세 포함 시 49.5%)만 적용받고 집을 처분할 수 있다. 주택을 3년 이상 보유했을 때는 양도 차익의 최대 30%까지 공제받을 수 있다.

현행 소득세법은 2주택자에 대해서는 양도세 기본세율(6∼45%)에 20%포인트를, 3주택자에는 30%포인트를 중과한다. 이는 다주택자가 규제지역에서 집을 팔 경우 양도 차익의 최고 75%를 세금으로 내야 한다는 의미로, 지방세 포함 시 세금이 82.5%까지 올라간다.

예를 들면, 주택을 3채 보유한 다주택자가 15년간 보유한 주택을 20억원에 팔아 10억원의 차익을 남겼다고 가정할 경우 현행 중과 제도에서 6억8280만원의 양도세를 내야 한다. 하지만 중과 중단 기간에는 2억5755만원만 세금을 부담하면 된다. 절세 효과는 4억2525만원이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "양도세 절세를 위한 급매물이 나올 수밖에 없다"며 "급매물은 1차로 보유한 과세 기준일인 6월 1일 이전에 나올 것"이라며 "하지만 시일이 임박하기 때문에 2차로는 올해 연말이나 내년 3월에 많이 등장할 것이다. 다주택자들이 종부세 고지서를 보고 매물을 내놓을 수 있기 때문"이라고 말했다.

서울 영등포구 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 단지. <사진=연합뉴스>

다만 매수세가 약해 거래 활성화까지 이어지기 어렵다는 전망이 나온다. 최근 몇년새 집값이 많이 오른 데다, 금리 인상기에 접어들면서 주택 구매에도 한계가 있기 때문이다. 지난해 공격적이었던 '영끌(영혼까지 끌어모은 투자)'·'빚투(빚내서 투자)'와는 다르게 매수인들이 매매를 주저하는 분위기도 강해지고 있다.

박 수석전문위원은 "양도세 중과세 배제는 다주택자에겐 퇴로를 열어주고 매물가뭄에 시달리고 있는 시장 입장에서는 거래에 숨통을 터주는 효과가 나타날 것"이라며 "다주택자에 대해 양도세를 감면하면 전체 부담부 증여 금액이 줄어드니 이때를 활용해 부담부 증여를 할 것으로 보인다. 다주택자들은 1차로 시장에 매각을 시도하다가 여의치 않으면 2차로 부담부 증여를 선택할 가능성도 없지 않다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "다주택자의 보유주택을 매도하기 전에 종부세가 부과되면 다음 종부세는 내년 6월에 나오니, 그 전에 굳이 빨리 집을 팔아야 하는 요인은 없다"면서 "그렇다면 시장가격의 방향성을 바꿀 만큼 유의미하지는 못할 것으로 보는 것이 더 설득력있다"고 말했다.

이어 "지금은 1년 유예지만 1년 뒤에 연장되거나 하는 변동가능성도 무시할 수 없다"면서 "만약 추후에 보유세까지 유의미한 수준으로 조정된다면, 굳이 빨리 팔 이유도 줄어든다"고 덧붙였다.

[CEO스코어데일리 / 성희헌 기자 / hhsung@ceoscore.co.kr]

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